מסלולים שונים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא יוזמה ממשלתית שתכליתה לשפר ולהחיות רקמות עירוניות חדשות מבלי לפגוע באחרות כך שבסופו של דבר ייווצרו בניינים בעלי תנאים מחיה או עבודה טובים ובטוחים יותר.

התחדשות עירונית יכולה להתבצע במספר מסלולים:

1.דרך עידוד הרשויות המקומיות עצמן.

2.דרך תהליך של פינוי בינוי – כאן מדובר על הרס של מספר בניינים והקמתם מחדש. למרות שזוהי אינה בהכרח יוזמה ממשלתית או עירונית, מדובר בתהליך ארוך יחסית מכיוון שיש כאן השפעה על המרקם הסביבתי של השכונה כולה ולעיתים גם מעבר אליה.

3.תמ”א 38 –  תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה העיקרית היא חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה. למרות שמבחינה סביבתית ההשפעה שלה קטנה יותר משל בינוי פינוי, גם היא נכללת בדרך כלל במסגרת התחדשות עירונית.

תמ”א 38 נחלקת בעצמה לשני סוגים:

תמ”א 38/1 –  שיפוץ של מבנה קיים ללא הריסתו

תמ”א 38/2 –הריסת מבנה קיים והקמת מבנה אחר במקומו

בשני המקרים מדובר על בניינים בודדים, וכאן ההבדל המרכזי מפינוי בינוי. בניינים אלו חייבים להיות בעלי שתי קומות לפחות וכאלו שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980 (כלומר, בניינים ישנים יחסית).

בניגוד לפינוי בינוי הדורש אישורי בנייה מפורטים, תהליכי תמ”א 38 דורשים פחות בירוקרטיה מכיוון שמדובר בתוכנית מתאר ארצית שמאחוריה מפרט ברור.

בסופו של דבר, מבין כל האפשרויות להתחדשות עירונית, תמ”א 38  וספציפית יותר תמ”א 38/1 היא התוכנית האטרקטיבית והזמינה ביותר, אחרת היזמים ייאלצו למצוא דיור חלופי עבור כל הדיירים.

במסגרת תמ”א 38/1  היזם מסוגל לבנות ולמכור מספר דירות נוספות בקומות עליונות בעקבות חיזוק הקונסטרוקציה והחזית, ואילו הדיירים מגדילים את שטח דירתם דרך הרחבת המרפסת ו/או זוכים לשדרוגים נוספים בתנאי המגורים שלהם. למשל, הוספה של ממ”ד או מעלית, ולעיתים גם מחסן או אפילו חניה מקורה.

אישור תוכנית תמ”א 38

מלבד האישורים ההנדסיים הנדרשים,  יש צורך לקבל את הסכמתם של 67% מן הדיירים. אם הושג הרוב הקיים, שאר הדיירים אינם יכולים למנוע את השיפוץ. בתוכנית תמ”א 38/2 נדרש רוב גדול יותר.

דבר נוסף שיש לזכור: בסופו של דבר קיימים כאן שני צדדים, אחד של הדיירים ואחד של היזם או היזמים שלמרות הכוונות הטובות לא תמיד רואים עין בעין. לכן יש לעבוד עם חברת נדל”ן מקצועית ובעלת ניסיון כגון קרסו. הנוהל המקובל בשוק הוא שהחברה הקבלנית או היזם הוא זה שמממן את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים למרות שהוא אינו מייצג אותו (אחרת ייווצר ניגוד אינטרסים ברור).

עבודה עם חברה לא מקצועית שאין לה ניסיון קודם בפרויקטים רחבי היקף להתעכב ובמקרים רבים אף גוררת חיכוכים ועימותים משפטיים, בין אם מדובר בתמ”א 38, ועל אחת כמה וכמה אם מדובר בפינוי בינוי.